Artigos | Postado no dia: 28 setembro, 2026

Herdeiro que mora sozinho no imóvel da herança deve pagar aluguel aos demais?

É uma das situações mais comuns — e mais delicadas — nos inventários: falecidos os pais, um dos filhos permanece morando no imóvel da família, enquanto os demais herdeiros aguardam a partilha. Os anos passam, o inventário se arrasta, e a pergunta inevitavelmente surge: quem ocupa o imóvel com exclusividade deve pagar aluguel aos irmãos?

O tema mistura afeto e patrimônio, o que explica por que tantas famílias evitam enfrentá-lo — até que o conflito se instala. Juridicamente, porém, a resposta está bem delineada na legislação civil e na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: em regra, sim, o ocupante exclusivo pode ser obrigado a indenizar os demais herdeiros, como forma de evitar o enriquecimento sem causa.

Há, contudo, nuances importantes: o momento a partir do qual a indenização é devida, a forma de cobrança, o rateio de despesas como IPTU e condomínio, e uma exceção de grande relevância prática — o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente.

É o que se examina a seguir.

Texto Explicativo

O condomínio hereditário: todos são donos de tudo

Pelo princípio da saisine, consagrado no art. 1.784 do Código Civil, “aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários”. A partir do falecimento, portanto, os herdeiros já são proprietários — mas não de bens determinados. O art. 1.791, parágrafo único, do Código Civil estabelece que, até a partilha, o direito dos coerdeiros quanto à propriedade e posse da herança é indivisível e se regula pelas normas relativas ao condomínio.

Disso decorre que cada herdeiro pode usar o bem comum conforme sua destinação (art. 1.314 do Código Civil), mas nenhum deles pode excluir os demais do uso e gozo da coisa. Quando um herdeiro passa a ocupar o imóvel com exclusividade, usufrui sozinho de um bem que pertence a todos — e é exatamente aí que nasce o dever de indenizar. O fundamento último é a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil): quem aufere vantagem à custa do patrimônio alheio deve restituí-la.

A posição do STJ: indenização proporcional aos quinhões

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o herdeiro que ocupa sozinho imóvel da herança ainda não partilhada deve pagar aos demais indenização correspondente ao aluguel proporcional à quota-parte de cada um.

Em decisão recente da Quarta Turma, noticiada pelo próprio tribunal em abril de 2025 (processo em segredo de justiça, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira), o colegiado reafirmou a regra em termos claros: “O herdeiro que ocupa o imóvel deve estar ciente de que pode ter que ressarcir os demais herdeiros pelo benefício do uso exclusivo que está recebendo. Esta compensação preserva os direitos de todos e assegura que o patrimônio da herança seja administrado de maneira equitativa.”

Um ponto de grande relevância prática diz respeito ao termo inicial dessa obrigação. A ocupação do imóvel pelo herdeiro, enquanto tolerada pelos demais, é tratada pela jurisprudência como situação assemelhada ao comodato gratuito. A indenização só passa a ser devida a partir da efetiva oposição dos demais herdeiros — judicial ou extrajudicial —, momento em que cessa a gratuidade da ocupação. Daí a importância de formalizar a discordância: notificação extrajudicial ou citação na ação própria marcam o início do período indenizável.

IPTU, condomínio e a vedação à dupla compensação

E as despesas do imóvel? A resposta do STJ articula duas situações distintas.

Na primeira, o herdeiro ocupante não paga qualquer indenização aos demais. Nesse cenário, a Terceira Turma decidiu, no REsp 1.704.528/SP (acórdão publicado em 24/08/2018), que é razoável que as despesas de condomínio e IPTU por ele geradas sejam descontadas de seu quinhão na partilha — afinal, o espólio não pode ser onerado por despesas que só beneficiam um dos sucessores.

Na segunda situação, já há indenização fixada pelo uso exclusivo. Foi o caso julgado pela Quarta Turma em 2025: o relator, Ministro Antonio Carlos Ferreira, destacou que o IPTU é obrigação propter rem — decorre da titularidade do direito real sobre o imóvel — e que, até a conclusão da partilha, deve ser suportado pelo espólio. Se, além de pagar a indenização pelo uso, o ocupante tivesse o IPTU descontado de seu quinhão, haveria “dupla indenização pelo mesmo fato (uso exclusivo do imóvel)” e “enriquecimento sem causa” do outro herdeiro, “que receberia duas compensações pelo mesmo evento”. Em suma: ou a compensação se dá pela indenização de uso, ou pelo desconto das despesas — não pelas duas vias cumulativamente, salvo acordo entre as partes.

A grande exceção: o direito real de habitação

A regra da indenização pelo uso exclusivo não se aplica ao cônjuge ou companheiro sobrevivente amparado pelo direito real de habitação (art. 1.831 do Código Civil e art. 7º, parágrafo único, da Lei nº 9.278/1996), que lhe assegura permanecer residindo no imóvel destinado à moradia da família, com caráter vitalício, personalíssimo e gratuito.

No REsp 1.846.167/SP (Terceira Turma, relatora Ministra Nancy Andrighi, acórdão publicado em 11/02/2021), o STJ reformou acórdão que havia determinado a extinção do condomínio e condenado a companheira sobrevivente — e a filha que com ela residia — ao pagamento de aluguéis às demais herdeiras. A relatora invocou o art. 1.414 do Código Civil, que é expresso quanto à gratuidade do direito real de habitação: “seria um contrassenso atribuir ao viúvo a prerrogativa de permanecer no imóvel e, ao mesmo tempo, exigir dele uma contrapartida pelo uso do bem”. O julgado assentou, ainda, que o titular do direito pode habitar o imóvel com sua família, de modo que tampouco se pode exigir remuneração dos familiares que com ele residem — e que o direito real de habitação impede a própria extinção do condomínio com alienação forçada do bem.

A distinção, portanto, é decisiva: o filho que ocupa sozinho o imóvel da herança pode ser compelido a indenizar os irmãos; o cônjuge ou companheiro sobrevivente, protegido pelo direito real de habitação sobre o imóvel residencial da família, não.

Implicações práticas

Para os herdeiros que não usufruem do bem, o caminho passa por três providências: formalizar a oposição à ocupação exclusiva (de preferência por notificação extrajudicial, que fixa o termo inicial da indenização), postular o arbitramento de aluguel proporcional aos quinhões e atentar para o tratamento das despesas do imóvel, evitando pleitos cumulativos que a jurisprudência rechaça.

Para o herdeiro ocupante, é prudente compreender que a permanência no imóvel tem custo jurídico potencial — e que a composição amigável (acordo de uso, pagamento espontâneo de despesas, aceleração da partilha) costuma ser menos onerosa que o litígio. O inventário, aliás, é o momento adequado para equacionar essas compensações na definição dos quinhões.

Cada situação familiar tem contornos próprios — regime de bens, natureza do imóvel, existência de direito real de habitação —, razão pela qual a orientação jurídica especializada é sempre recomendável antes de qualquer medida.

Referências

LEGISLAÇÃO:

Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, arts. 884, 1.314, 1.319, 1.414, 1.784, 1.791, parágrafo único, e 1.831. Brasília: Senado Federal.

Lei nº 9.278, de 10 de maio de 1996, art. 7º, parágrafo único. Brasília: Senado Federal.

Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), art. 22, VIII. Brasília: Senado Federal.

JURISPRUDÊNCIA:

Superior Tribunal de Justiça. Quarta Turma, Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, julgado noticiado em 07/04/2025 (número do processo não divulgado em razão de segredo judicial). Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/07042025-Herdeiro-que-paga-aluguel-pelo-uso-exclusivo-de-imovel-antes-da-partilha-nao-arca-sozinho-com-IPTU.aspx

Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.704.528/SP, Terceira Turma, acórdão publicado em 24/08/2018.

Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.846.167/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, acórdão publicado em 11/02/2021. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/29032021-Para-Terceira-Turma–direito-real-de-habitacao-nao-admite-extincao-de-condominio-nem-cobranca-de-aluguel.aspx