Artigos | Postado no dia: 27 julho, 2026

Regularização fundiária urbana (REURB): como a Lei 13.465/2017 transforma posse em propriedade titulada

Imagine a seguinte situação: um bairro inteiro, ocupado há décadas, com casas construídas, comércio funcionando e famílias estabelecidas — mas sem que nenhum daqueles moradores tenha escritura registrada. As ruas existem de fato, mas não constam formalmente; os imóveis têm dono real, mas não têm dono no papel. Essa é a realidade de milhões de brasileiros que vivem em núcleos urbanos informais, e é exatamente para ela que existe a regularização fundiária urbana, a REURB.

Regida pela Lei nº 13.465/2017, a REURB é um dos instrumentos mais importantes do Direito das Coisas contemporâneo. Seu propósito não é apenas jurídico: envolve a incorporação dessas áreas ao ordenamento territorial urbano, a titulação dos ocupantes e a melhoria das condições urbanísticas, ambientais e sociais. É tema que interessa diretamente ao proprietário informal, ao município e a quem atua com urbanização e regularização de propriedades.

Este texto explica o que é a REURB, quais suas modalidades, quais instrumentos ela oferece e o que a distingue de outros caminhos de regularização, como a usucapião.

Texto Explicativo

O que é a REURB e para que serve

A REURB é definida como o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a incorporar os núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e a conferir título aos seus ocupantes, conforme o art. 9º da Lei nº 13.465/2017. Seus objetivos, listados no art. 10, incluem identificar e organizar os núcleos informais, assegurar a prestação de serviços públicos aos ocupantes e melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de informalidade anterior.

Trata-se, portanto, de um gênero que comporta diversos instrumentos. O produto final do procedimento é a expedição da Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que reúne o projeto aprovado, o termo de compromisso de execução e a listagem qualificada dos ocupantes com os direitos reais que lhes foram conferidos. O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que a lei trouxe inovações relevantes para a segurança jurídica, a efetivação do direito à moradia e a função social da propriedade.

As duas modalidades: REURB-S e REURB-E

O art. 13 da lei estabelece duas modalidades, e a distinção entre elas é essencial. A REURB de Interesse Social (REURB-S) aplica-se aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal. Sua marca característica é a isenção de custas e emolumentos registrais em favor dos beneficiários, além da dispensa de comprovação de pagamento de tributos para os atos de registro.

A REURB de Interesse Específico (REURB-E), por sua vez, destina-se aos núcleos que não se enquadram como de interesse social. Nela não há isenção: os custos da regularização são suportados pelos beneficiários, e a jurisprudência já reconheceu que a ausência de ressarcimento desses custos, quando previstos em termo de ajustamento, pode configurar enriquecimento sem causa. Definir corretamente a modalidade é, assim, o primeiro passo prático do procedimento, com efeitos diretos sobre o custo.

Os instrumentos: legitimação fundiária e legitimação de posse

A lei prevê diversos instrumentos para conferir direito real aos ocupantes, entre eles a usucapião, a desapropriação, a arrecadação de bem vago, a concessão de uso especial para fins de moradia e a concessão de direito real de uso. Dois deles merecem destaque, porque são próprios da REURB e costumam gerar confusão.

A legitimação fundiária, prevista no art. 11, é um mecanismo de aquisição originária do direito real de propriedade sobre a unidade imobiliária objeto da REURB. Confere-se ao ocupante, diretamente, a propriedade — e por ser aquisição originária, dá-se de forma desimpedida de ônus anteriores.

A legitimação de posse, por outro lado, é ato do poder público que reconhece a posse do ocupante. Ela recai apenas sobre áreas privadas, pode ser transferida por ato entre vivos ou por sucessão e, decorridos cinco anos de seu registro, converte-se automaticamente em propriedade, uma vez atendidos os requisitos legais — sem necessidade de nova provocação. A distinção é relevante: a legitimação fundiária já entrega a propriedade; a legitimação de posse entrega um direito que, com o tempo, nela se converte.

REURB e usucapião: caminhos que não se confundem

É comum confundir a REURB com a usucapião. São institutos distintos, embora possam se cruzar. A usucapião é forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada, com requisitos de tempo e qualificação da posse definidos em lei, e pode ser pleiteada individualmente, na via judicial ou extrajudicial. A REURB é um procedimento, em regra conduzido pelo poder público municipal, voltado à regularização de núcleos informais como um todo, que pode inclusive utilizar a usucapião como um de seus instrumentos, ao lado de outros.

Em outras palavras: a usucapião olha para o imóvel individual e para a posse do requerente; a REURB olha para o núcleo urbano informal e para sua incorporação ordenada à cidade. Para o morador, a escolha do caminho adequado depende da situação concreta — se há um processo de regularização municipal em curso, se o núcleo foi declarado de interesse social, se a posse individual preenche os requisitos da usucapião.

Implicações práticas

A regularização fundiária traz efeitos que ultrapassam o jurídico. Com a titulação, o ocupante passa a ter segurança jurídica sobre sua moradia, podendo dispor do bem, oferecê-lo em garantia e transmiti-lo formalmente. O núcleo, por sua vez, ganha acesso ordenado a serviços públicos e infraestrutura. Há, ainda, aspectos ambientais a observar, especialmente quando o núcleo se situa em área sujeita à legislação florestal, hipótese em que a lei exige estudos técnicos que justifiquem as melhorias ambientais.

Cada situação exige análise individualizada da titularidade da área, da renda predominante dos ocupantes, do enquadramento na modalidade adequada e do instrumento mais apropriado. A orientação técnica, desde a fase de diagnóstico, é o que define a viabilidade e a segurança do procedimento.

Referências

LEGISLAÇÃO: Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017 (regularização fundiária urbana), arts. 9º, 10, 11, 13, 23 a 26. Brasília: Senado Federal.

LEGISLAÇÃO: Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, arts. 182 e 183. Brasília: Senado Federal.

LEGISLAÇÃO: Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012 (Código Florestal), arts. 64 e 65. Brasília: Senado Federal.